Банк России намерен ограничить ипотечные программы, по которым небольшой платеж в первые годы сменяется резким увеличением нагрузки на заемщика. Проект документа регулятор планирует представить в первом квартале 2027 года. Об этом пишет «Российская газета».
В подобных программах пониженная ставка обычно действует один-два года, после чего начинает применяться рыночная. Разницу в процентных доходах банк возмещает за счет комиссии от застройщика, которая может закладываться в цену жилья. Поэтому привлекательные условия на старте не обязательно означают меньшие расходы на покупку квартиры.
В ЦБ обращают внимание на риски после завершения льготного периода. Выросший платеж может оказаться непосильным для семьи, а продать квартиру или рефинансировать кредит будет сложнее, если оставшийся долг превышает рыночную стоимость недвижимости.
Для банков, предоставляющих ипотеку с увеличением платежа более чем на 20% в год, предполагается повысить требования к резервам. Продолжительность льготного периода планируют ограничить тремя годами. Если изменения примут, они будут распространяться только на новые кредиты.
В пресс-службе регулятора отметили, что такие программы пока не стали массовыми. Тем не менее Банк России считает необходимым сдерживать их дальнейшее распространение.
Заместитель руководителя проекта Народного фронта «За права заемщиков» и платформы «Мошеловка» Александра Пожарская ожидает, что дополнительные резервы снизят привлекательность подобных продуктов для банков. По ее словам, застройщикам эти программы позволяют продавать квартиры без значительных прямых скидок, а кредитным организациям – получать комиссию и привлекать клиентов.
Один из вариантов такой схемы – траншевая ипотека. До завершения строительства заемщик обслуживает небольшой выданный транш, а после предоставления остальной суммы его платеж заметно увеличивается. Председатель совета директоров «Первоуральскбанка» Михаил Брюханов отметил, что первоначальный ежемесячный платеж в таких программах сейчас обычно составляет 5–10 тысяч рублей, однако сама модель с небольшой нагрузкой на старте сохраняется.
По оценке «ДОМ.РФ», в 2024–2025 годах на программы, субсидируемые застройщиками, приходилось до половины продаж. В 2026 году их доля уменьшилась до 25–27%.
Брюханов проиллюстрировал изменение нагрузки на примере кредита в 10 млн рублей на 30 лет. При ставке 6% ежемесячный платеж составляет около 60 тысяч рублей, а после перехода на 18% может достигнуть примерно 150 тысяч. По словам банкира, семьи порой оценивают доступность покупки по первоначальному платежу, не уделяя достаточного внимания дальнейшему графику.
Пожарская также предупредила, что заемщики могут недооценивать общую переплату и будущую долговую нагрузку. Отказ от подобных схем способен подтолкнуть застройщиков к прямому снижению цен. Вместе с тем часть покупателей может перейти на рассрочки, ситуацию с которыми отслеживают отдельно.
Ранее сообщалось, что эксперты объяснили, почему не идет падение цен на новостройки при малых продажах
